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大話二手房交易中的ABC單

周爭鋒 發表于[2020-04-27]

                                               大話二手房交易中的ABC

                                         周爭鋒 廣東華商律師事務所

 

      實踐中,二手房交易中ABC單有兩個方式:第1個是AB約定由第三人C代為履行,合同的履約主體沒有變更;第2個是業主A直接簽訂空白的主體變更確認書,變更合同買受人主體,在 C簽字后,B退出買賣合同或只作為C的擔保人承擔履約保證責任。

      上個月,有一個ABC單自媒體炒得很火,很多人給這個業主A出主意,讓A去法院打官司起訴B,確認B以炒房為目的簽訂的二手房買賣合同不成立。理由是有法院判決過中介以炒房為目的的買賣合同不成立,但是出主意的人并沒有確認B是不是中介,沒確定B的身份就敢給人出這注意,夠牛的。

       出這個主意的人,也不問A簽訂的到底是第三人代為履行的合同,還是簽訂的空白主體變更書。你說人家牛不牛,啥都不問清楚,所有類型的ABC交易都敢給你開同一個方子。

       今天分兩個情況介紹下二手房交易中的ABC單。

 

      一、第三人代為履行的ABC

 

      實踐中,如果AB在買賣合同中約定第三人C代為履行,也就是在備注條款中約定由第三人代為履行合同,通常在備注條款中約定“買方有權指定產權登記人”。

       在這個前提下,如果B是一個中介,其僅僅是炒房本身沒有購房需求,A主張B以炒房為目的,雙方簽訂合同不成立,法院是有可能支持的,因為有法院有類似的案件,比如說蘇州中院把這樣的判決作為他們法院系統的典型判決,天津法院也有這樣類似的判決被媒體廣泛報道,佛山也有這樣的案例,但是深圳我沒有見過這樣的判例,也許是我孤陋寡聞。

      法院判決合同不成立主要是從合同雙方的交易目的認定的,實際上這樣的判決存在一個致命的缺陷。在房價上漲的階段, A主張B是中介人員以炒房為目的簽訂的買賣合同,確認合同不成立,法院支持了。在房價下跌的時候,B作為原告,聲稱與A簽訂買賣合同的目的是為了炒房,也來法院確認合同不成立,法院是不是會支持他的請求。現實生活中估計沒有法院能夠支持房價下跌時B的該訴訟請求。

      說到這兒大家都會發現,為什么房價上漲A起訴B可以,房價下跌B起訴A不行。有一句俗語叫要想公道打個顛倒,如果顛倒不了,這個判決的邏輯就是不公平不公正的。

      這說明法院以炒房為目認定合同不成立的判決,不是純法律問題,里面是有價值觀在里面的,就看法官是個理性的人,還是個感性的人。

      深圳第三人代為履行的判決,我要提一個經典案例——(2016)粵03民終21925號。深圳中院認為——涉案合同雖約定“B有權指定作為產權登記人”,但合同雙方并未約定B有權變更雙方買賣合同的買方主體,故在A不同意變更合同買方主體的情形下,C無法作為買方主體與李四簽訂《深圳市二手房買賣合同》并完成相應的過戶登記手續。據此,原審未予支持BC作為產權登記人的方式繼續履行涉案合同并無不妥,本院予以維持。

      這個判例直接宣告二手房買賣合同中約定第三人代為履行的交易方式死刑。大白話就是,在二手房交易過程中,依據房產合同的性質,在辦理房產過戶登記過程中,出賣人A和買受人B約定由第三人C代為履行,事實上無法實現,因為申請登記時要重新簽訂一份買受人為C的合同,合同的買受人履行主體必須變更,而變更主體則需要出賣人A再次確認。需要特別說明,在這個案例中,深圳兩級法院是知道B是職業炒房客身份的,經查,自2012年起,B在我市法院涉及二手房買賣案件近十宗。

 

       二、B退出合同關系的ABC

 

       如果AB之間簽訂的是空白的主體變更確認書,此時就不是第三人C代為履行合同的法律關系,而是一個直接變更合同主體的法律關系。這個時候A直接起訴C,要求確認AC之間的買賣合同不成立,這個時候前面“以炒房為目的的合同不成立”的論斷是不成立的。

       因為這個時候買賣合同的主體已經變成了CB已經退出原來的合同,CA可能從來沒見過,或者說A在準備起訴這個變更后的新主體C時,根本就不知道誰是C

      如果C不是中介,C就是一個真實的買受人,C稱因簽訂合同時在外地或者說因為客觀情況當時簽合同的時候沒在場,委托BA簽署買賣合同,然后通過主體變更確認書的方式購買房產,這個時候A再想以買受人以炒房為目的為由主張買賣合同不成立,顯然是不行的。

      恰恰自媒體曝光的就是空白ABC主體變更確認書方式的ABC單,這個時候A想解除合同,只起訴B是不行的,因為在法律意義上,如果C在主體變更確認書上面簽字,B就已經退出這個買賣合同。A要起訴C,首先面臨一個問題——合同約定的首期款監管履行期限很長,如約定在半年以后,C現在可以不出現的。主體變更確認書在BC手里,C還有可能是不確定的。A想解除這個買賣合同,在法律意義上和現實意義上有現實困難。

      (2018)最高法民申3112號案中,最高院認為,留有空白的合同,視為對合同約定的無限授權,合同相對方在空白部分可以填寫相應內容。最高人民法院以案例確認空白合同的法律規則,合同一方把空白合同給另外一方,就視為授予另外一方隨意填寫的權利。

      實踐中,深圳中院在審理此類ABC糾紛時,如果A說在簽訂主體變更確認書時C是沒有簽字的,所以不認可C作為合同的新主體,這個說法不會被支持。因為A一旦簽了空白的主體變更確認書就認可合同的主體可變更為任何一人,任何一個人只要滿足購房資格在主體變更書上簽字,你就要和他繼續履行合同。

      有時候大家看新聞說的是挺好,但是實踐中真正面對ABCDE 法律關系時會發現很復雜。如果AB簽訂了空白的主體變更確認書,C在空白的主體變更確認書上簽字成為新主體,A想解除和C之間的合同,這時連C是誰都不知道,除非等到C要求A履行這個合同。A如果直接起訴B,B直接答辯不是合同主體,A就得撤訴或追加被告。

      有些人看了我在自媒體接受采訪的文章,說我給當事人的不是正確的建議,應建議A去打合同不成立的訴訟,問題是這是簽了空白主體變更書的ABC單,現在C 是誰,A都不知道,他去起訴誰呢。

      ABC實際上是三方利益博弈的過程,主要取決于房價的上下浮動多少。房價不漲啥事沒有。

       ——周爭鋒2020421日寫于深圳港中旅大廈

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