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按揭銀行買家指定,擔保公司賣家指定

周爭鋒 發表于[2020-04-27]

                             按揭銀行買家指定,擔保公司賣家指定

                                     周爭鋒 廣東華商律師事務所

 

      昨天和房產業內人士閑聊,有幾個點聊得有點深,今天整理成文。

 

      一、二手房買賣合同按揭銀行由誰來指定

 

      本來這是一個常識問題,不知道為啥總有買房人問我,按揭銀行由誰選擇。

      按揭銀行當然是由買房人指定,因為按揭貸款和銀行發生借貸關系的只有買房人。如果是內資銀行,賣房人所要履行的只是配合買房人辦理銀行貸款手續;如果是外資銀行的話,銀行貸款手續還

      不需要賣房人配合。因此無法得出,賣房人給買房人指定按揭銀行的結論。

      另外必須指出的是,買房人找自己熟悉的銀行或熟悉買房人財務狀況的銀行審批流程會更快,更有利于買房人和銀行建立信任關系。賣房人給買房人指定按揭銀行,那對于買房人來講實際上是不利的。雖然名義上說可以省一些罰息,但實質上這個銀行是和賣房人有關系的,銀行對于買房人來講不一定是最有利的銀行。

      買房人若碰見按揭貸款和贖樓貸款同時審批的銀行,如因購房款無法覆蓋抵押貸款、賣房人征信不良、有涉訴案件未了結等,此時應固定貸款不能審批的原因。賣房人的短期贖樓貸款無法審批,導致買房人無法取得貸款承諾函,雙方可以協商變更現金贖樓,或更換為審批買房人按揭貸款不捆綁賣房人贖樓貸款的銀行。買房人應做好證據收集工作,注意減損,不要讓自己的損失進一步擴大。

      中介在買賣合同的貸款環節根本就不用承擔什么法律責任,不存在由中介來指定銀行的問題,那么現實生活中介為什么要雙方推薦銀行。因為中介需要給他的合作伙伴拉業務,或者說中介推薦成功有提成。但是也需要指出,中介提供的銀行一般情況下貸款審理的會便利一些,也就是說在買房人自己沒有熟悉的銀行時,實際上你是可以優先考慮中介推薦的銀行。

 

      二、二手房買賣合同贖樓擔保公司由誰來指定

 

      二手房買賣合同中,贖樓條款普遍約定,賣房人應在合同簽訂多少天內委托擔保公司,出具贖樓的公證委托書,簽訂贖樓合同,實際上在買賣合同中贖樓沒有買房人什么事。

      贖樓注銷抵押登記是賣房人的主合同義務,買房人只是依據合同約定配合繳納贖樓費,本身和擔保公司不發生直接法律關系,因此擔保公司應由賣房人來選擇。

      很多人說因為合同約定贖樓費由買房人承擔,買房人找到費用更低的擔保公司,因此可以要求賣房人必須選擇買房人指定的擔保公司。這里面存在問題,就是如果買房人找的這個擔保公司,因為自身的各種原因贖樓不能,合同不能繼續履行的違約責任由誰來承擔?違約責任還是由賣房人承擔,那賣房人為什么要用買房人指定的擔保公司。

      實踐中還存在一個問題,委托合同中往往授權擔保公司有權代表賣房人辦理首期款監管和遞件過戶手續。如果這個擔保公司不是賣房人信任的擔保公司,或者說這個擔保公司是聽買房人或者中介公司的,那么對于賣房人來講,擔保公司很容易在買房人已經違約的情況下,仍然配合買房人履行合同,造成賣房人無法解除合同。比如買房人已經逾期監管首期款達到合同解約的程度,但是擔保公司在買房人逾期已經構成違約的情況下仍然去辦理首期款監管手續。

      如果這個擔保公司和買房人、中介是一伙的,那么賣房人在簽署公證委托書以后,合同的后續履行流程就不再受賣房人控制。特別是賣房人選擇現金贖樓的,身份證銀行卡密碼都在擔保公司,甚至自己的資金安全都無法保證。

      貸款承諾函取得和贖樓注銷抵押登記的掛鉤問題。如果合同中沒有把二者掛鉤,即沒有約定先取得貸款承諾函再開始贖樓注銷抵押登記,在法律意義上,賣房人的贖樓義務人和買房人按揭貸款義務,就是同時履行的,不存在先后。因此賣房人在合同中一定要結合交易慣例,把贖樓注銷抵押登記時間和取得貸款承諾函掛鉤,應該是先取得貸款承諾函后再辦理贖樓注銷抵押登記手續,一般約定是4060天后注銷抵押登記。

      贖樓費支付時間問題。合同中約定贖樓費的支付時間流程并不明確,這個時候存在一個問題,就是約定由買方承擔的贖樓費,是在贖樓前給還是贖樓后給賣方,如果沒約定買方先給贖樓費,賣方贖樓后買方再給贖樓費理論上也沒有問題。但是如果買房人收到賣房人先墊付贖樓費的通知,買房人應該先支付贖樓費。因為這涉及到賣房人的減損問題,買房人不愿意承擔贖樓費或者不愿意先期墊付贖樓費,那么就存在贖樓以后買房人違約,賣房人損失擴大的現實問題。賣房人基于止損的考慮,可以提前收取贖樓費的,買房人不給就以行為表示有可能不再履行合同,賣房人就有止損的注意義務。

      至于為什么中介也要指定擔保公司,理由和上面指定銀行一樣。現在中介公司都有合作的擔保公司或自己開設的擔保公司,所謂肥水不流外人田。

      擔保公司雖然是賣房人自己委托的,法律上是賣房人的代理人,應該聽賣房人指揮,維護賣房人的利益,但不是賣房人的選定而是他人指定,他們可能只聽指定人的,不聽委托人的。

      賣房人沒有熟悉的擔保公司,用中介推薦的也可以,只是要注意下風險,合同履行過程中要記得詢問交易進度,明確擔保公司在辦理委托事項前,應首先征求你的意見,并保留相關的證據。

 

    ——周爭鋒2020424日協議深圳港中旅大廈

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